Prețul de achiziție și randamentul real merg adesea în direcții opuse. Proprietarii cu mai multe apartamente descoperă asta târziu, după ani în care au tratat proprietatea cea mai scumpă ca pe cea mai valoroasă.
Proprietarul cu două apartamente face adesea aceeași greșeală: tratează apartamentul cumpărat cu 250.000 de euro ca pe investiția vedetă a portofoliului și nu-i acordă prea multă atenție celui cu 80.000 de euro, pe care îl percepe ca pe o proprietate secundară.
Dar dacă ai calcula randamentul net real al fiecăruia, ai descoperi foarte frecvent că apartamentul cel mai ieftin produce de două ori mai mult raportat la capitalul investit. Paradoxul acesta nu e o excepție. Este un tipar sistematic al pieței imobiliare din marile orașe românești.
Randamentul nu măsoară cât costă apartamentul. Măsoară cât produc banii investiți în el, raportat la valoarea lor. Un apartament scump are nevoie de o chirie proporțional mai mare ca să genereze același randament. Problema este că piața chiriilor nu crește în același ritm cu piața tranzacțiilor.
În București, după 2019, prețurile de vânzare au crescut semnificativ mai rapid decât chiriile, în special în zonele centrale și semicentrale. Decalajul dintre cele două curbe produce comprimarea randamentelor exact la proprietățile cele mai scumpe.
Să luăm un proprietar real cu două apartamente în București:
Garsoniera produce aproape dublu ca randament net, cu mai puține bătăi de cap, cu chiriași mai stabili și cu cheltuieli de mentenanță semnificativ mai mici. Proprietarul o tratează ca pe o investiție secundară.
Există situații în care proprietățile scumpe generează randamente bune. De obicei implică una dintre următoarele condiții:
În afara acestor scenarii, tendința generală favorizează proprietățile mai ieftine ca randament procentual.
Pasul 1: calculează valoarea de piață actuală a fiecărui apartament, nu prețul de achiziție. Randamentul raportat la prețul din 2015 este un număr sentimental, nu financiar.
Pasul 2: calculează chiria netă anuală reală: chiria lunară multiplicată cu lunile efectiv ocupate (nu 12, ci 12 minus media perioadelor goale din ultimii 3 ani).
Pasul 3: adună toate cheltuielile anuale reale: impozit pe venit, asigurare, mentenanță și reparații (media pe 3 ani, nu cheltuielile dintr-un an excepțional), eventuale comisioane.
Pasul 4: împarte venitul net anual la valoarea de piață actuală și înmulțește cu 100. Acesta este randamentul net real cu care compari.
Dacă apartamentul cel mai scump din portofoliu are randamentul cel mai slab, nu înseamnă că trebuie vândut. Înseamnă că trebuie evaluat corect și administrat în consecință.
Proprietățile cu randament scăzut au de obicei potențial de îmbunătățire prin două căi. Prima este reducerea perioadelor goale, care la apartamentele scumpe sunt mai frecvente și mai lungi. O prezentare mai bună și o strategie de selecție mai eficientă pot reduce timpul gol cu 60-70%. A doua este optimizarea chiriei: apartamentele premium închiriate sub prețul pieței pierd mai mulți bani în valoare absolută decât cele ieftine subevaluate cu aceeași diferență procentuală.
Valoarea unui apartament și valoarea investiției în acel apartament sunt două cifre diferite. Prețul de achiziție nu spune nimic despre cât de eficient lucrează capitalul blocat în acea proprietate.
Dacă ai mai multe apartamente și nu ai calculat randamentul net real al fiecăruia în ultimele 12 luni, nu știi care dintre ele îți aduce cel mai mult. Și probabil că ordinea te va surprinde.
Compară cu anunțuri active pentru apartamente similare ca suprafață, zonă și dotări pe OLX și Storia. Dacă apartamentul tău a stat mai mult de trei săptămâni fără chiriaș la ultima tranziție, chiria e probabil mai mare decât piața suportă la acel moment sau prezentarea nu justifică prețul cerut. Un Raport de Rentabilitate RentUP include evaluarea chiriei față de piața reală a zonei tale.
Da, cu condiția ca problema să fie operațională (perioade goale, chiria sub piață, prezentare slabă) și nu structurală (prețul de achiziție era prea mare pentru piața chiriilor din zonă). Optimizarea poate muta randamentul cu 0,8-1,5 puncte procentuale, ceea ce la o proprietate de 300.000 de euro înseamnă 2.400-4.500 euro în plus pe an.
Surse
Raportul de Rentabilitate Gratuit calculează randamentul net real cu datele tale specifice și identifică ce poți îmbunătăți la fiecare proprietate, în ordinea impactului financiar.
Raport Gratuit →