Blog › Financiar · Date piață
Randamentul mediu în București 2026,
și de ce media minte
„5–6% randament mediu" e un număr adevărat și înșelător în același timp. Media ascunde o distribuție extremă în care mulți proprietari câștigă mult mai puțin decât cred.
RentUP · Analiză piață 2026
· Timp de citire: ~6 minute
Căutând online „randament chirie București", găsești rapid cifra de ~6% pe an. O citezi agentului imobiliar, o spui prietenului care vrea și el să investească, o folosești ca referință atunci când decizi dacă apartamentul tău „merge bine".
Problema e că media e calculată pe o distribuție extrem de asimetrică. Și dacă apartamentul tău e în coada acelei distribuții, media nu te ajută cu nimic.
Cum se calculează „media" și de ce e înșelătoare
Randamentul mediu brut de ~6% în București este calculat, de obicei, pe datele imobiliare agregate: prețuri de tranzacționare și chirii din anunțuri. Nu ia în calcul perioade goale, cheltuieli reale de mentenanță, impozit pe venit, sau diferența dintre chiria cerută și chiria efectiv încasată.
Mai important: media agregată amestecă proprietăți cumpărate în 2015 cu proprietăți cumpărate în 2024, zone total diferite ca dinamică și tipuri de apartamente incomparabile. Rezultatul e un număr statistic corect, dar fără valoare practică pentru proprietarul individual.
Iată unde minte media: Un apartament cumpărat cu 120.000€ în 2018, cu chirie de 600€/lună astăzi, are randament brut de 6%. Unul cumpărat cu 170.000€ în 2023, cu aceeași chirie de 600€/lună, are randament brut de 4,2%. Amândouă intră în „media de 5%", deși situația proprietarilor e complet diferită.
Distribuția reală a randamentelor în București
Bazat pe evaluările proprietarilor cu care am lucrat în 2025–2026, distribuția estimată a randamentelor nete reale arată aproximativ astfel:
Distribuția randamentelor nete (după cheltuieli și perioade goale)
Concluzia practică: aproximativ 60% din proprietarii din București au randamente nete reale sub 4%. Media de „~6%" e produsă de o minoritate cu proprietăți cumpărate devreme sau optimizate activ.
Ce face diferența: unde se situează proprietățile cu randament bun
An achiziție
2022–2024
2019–2021
Pre-2018
Tip proprietate
3+ camere, central
2 camere, semiperiferie
Garsonieră, 2 cam. periferie
Perioade goale / an
2+ luni
1–1,5 luni
Sub 0,5 luni
Prezentare anunț
Fotografii slabe, text minim
Foto decent, text standard
Fotografii profesionale, vizionări rapide
Durată medie chiriaș
Sub 12 luni
12–18 luni
Peste 24 luni
Ce distorsionează și mai mult media
- Chiriile „din anunț" vs. chirii reale: Platformele imobiliare raportează chiria cerută, nu chiria negociată și efectiv plătită. Discounturi de 5–10% la negociere sunt comune, mai ales pentru proprietăți supraprețuite.
- Supraestimarea ocupării: Proprietarii declară adesea că apartamentul „n-a stat gol aproape deloc", dar uită perioadele de 3–4 săptămâni între chiriași, renovările urgente și zilele de curățenie profesională.
- Cheltuielile neraportate: Impozitul pe venit, asigurarea, reparațiile și amortizarea mobilierului nu apar în calculul rapid al randamentului. Proprietarii calculează (chirie × 12) / preț și se opresc acolo.
- Valoarea de piață vs. prețul de achiziție: Proprietarii care au cumpărat înainte de 2020 calculează randamentul față de prețul plătit atunci, nu față de valoarea de piață actuală. Randamentul „de 7%" calculat față de prețul din 2016 e de fapt 3,5% față de valoarea de azi.
Cum îți calculezi randamentul real: nu cel din media
Pasul 1: Chiria netă anuală: chiria lunară × 11 (nu 12, estimezi conservator o lună goală pe an).
Pasul 2: Cheltuieli reale anuale: impozit pe venit (10% din venitul net declarat), asigurare locuință (~150–300€/an), medie reparații și mentenanță pe 3 ani, eventuale comisioane de administrare.
Pasul 3: Valoarea de referință: prețul de piață actual al apartamentului (nu prețul de achiziție; randamentul față de prețul de achiziție e un număr sentimental, nu financiar).
Pasul 4: Formula: (Chirie netă – Cheltuieli) / Valoare de piață × 100.
"Mi-am dat seama că calculam randamentul față de ce am plătit în 2017. Față de prețul de azi, randamentul meu e jumătate din ce credeam. Asta schimbă complet decizia despre ce fac cu apartamentul."
Proprietar, 2 camere Militari · discuție RentUP 2026
Zona din București: diferențe mari, ignorate sistematic
2,5–3,5%
Zone centrale (Floreasca, Dorobanți, Aviatorilor)
Prețuri de achiziție foarte mari, chiriile nu au crescut proporțional. Randamente comprimate, dar lichiditate bună la revânzare.
3,5–5%
Semiperiferie (Titan, Drumul Taberei, Berceni)
Raportul preț-chirie mai echilibrat. Cerere stabilă din chiriași cu bugete medii. Cel mai ocupat segment din piață.
4,5–6%
Proprietăți achiziționate pre-2019
Prețurile au crescut de atunci, dar chiriile au urmat. Proprietarii din această categorie au cel mai bun randament raportat la valoarea istorică.
5–7%
Proprietăți optimizate activ
Prezentare profesională, chirii la nivelul superior al zonei, perioade goale sub 2 săptămâni/an. Rezultatul unui sistem, nu al norocului.
Ce înseamnă asta pentru tine
Media de piață nu e un obiectiv, ci un reper. Dacă randamentul tău net real e sub 3%, ai o problemă de structură (prețul de achiziție față de chiriile din zonă) sau de operare (perioade goale mari, cheltuieli ridicate, chirie sub piață).
Structura nu se schimbă fără a vinde. Operarea se poate îmbunătăți rapid, cu prezentare mai bună, selecție mai atentă a chiriaților și un sistem de administrare care reduce perioadele goale.
Referință pentru 2026: Un randament net real de 4–5% e sănătos pentru proprietăți rezidențiale în București, cumpărate la prețurile actuale. Sub 3,5% ar trebui să ridice o întrebare: banii blocați în apartament ar genera mai mult în alte instrumente cu risc comparabil?
Cum verific dacă chiria mea e la nivelul pieței?
Compară cu anunțuri active pe OLX și Storia pentru apartamente similare ca suprafață, zonă și dotări, nu cu media orașului. Dacă apartamentul tău stă mai mult de 3 săptămâni fără chiriaș, chiria e probabil prea mare sau prezentarea e insuficientă. Un Raport de Rentabilitate RentUP include evaluarea chiriei față de prețul real de piață al zonei tale.
Merită să optimizez dacă apartamentul e cumpărat recent la prețuri mari?
Da, deoarece optimizarea acționează pe ceea ce poți controla: reducerea perioadelor goale, creșterea chiriei prin prezentare mai bună și prelungirea duratei chiriașilor. Structura prețului de achiziție e fixă, dar operarea nu este.
Analiză randament · RentUP
Unde te situezi față de
distribuția reală a pieței?
Nu față de media declarată, ci față de ce fac proprietarii care performează bine în 2026. Raportul de Rentabilitate Gratuit calculează randamentul net real al apartamentului tău și identifică unde poți câștiga mai mult fără să schimbi structura investiției.
Raport Gratuit →