Suma de pe extras nu e același lucru cu randamentul investiției. Confuzia dintre cele două e una dintre cele mai costisitoare erori pe care le fac proprietarii români.
Un proprietar cu un apartament de 3 camere în Floreasca îl închiriază cu 1.200€/lună. Un altul, cu o garsonieră în Titan, primește 350€/lună. Cine are randamentul mai bun?
Instinctiv, răspunsul pare evident. Dar calculul real arată că proprietarul din Titan câștigă adesea mai bine raportat la investiție. Asta e exact confuzia dintre chirie și randament, și costă bani reali.
Chiria e suma brută pe care o primești lunar. Randamentul e cât câștigă banii investiți în acel apartament față de alternativele disponibile, un depozit bancar, obligațiuni, alt imobil.
Formula randamentului net este simplă:
Un apartament cu chiria de 1.200€/lună la un preț de achiziție de 320.000€ are un randament brut de 4,5%. Un altul cu 350€/lună cumpărat cu 62.000€ are randament brut de 6,77%. Al doilea performează mai bine financiar, deși chiria e de 3,4 ori mai mică.
Proprietarii compară chirii în valoare absolută, nu în raport cu capitalul blocat. Discuțiile în grupuri de Facebook sau cu prietenii sună mereu: „Am 900 pe lună, tu ai 600, eu stau mai bine." Dar nimeni nu întreabă cât a costat fiecare apartament și ce cheltuieli are lunar.
Proprietarul din Floreasca are în cont de aproape 3,5 ori mai mulți bani pe lună față de cel din Titan. Dar la capitalul investit, câștigă aproape de două ori mai puțin.
Pasul 1: Calculează chiria netă anuală: chiria × 12 luni, din care scazi lunile goale medii (sau estimezi conservator 1–1,5 luni pe an dacă nu ai date).
Pasul 2: Adună toate cheltuielile anuale reale: impozit pe venit, asigurare locuință, eventuale cheltuieli de administrare, medie reparații (nu ceea ce plătești în fiecare an, ci media pe 3–5 ani).
Pasul 3: Împarte venitul net anual la prețul de achiziție (sau la valoarea de piață actuală, dacă vrei să știi randamentul actual, nu cel din momentul cumpărării).
Un proprietar care renegociază chiria de la 600€ la 700€ crede că randamentul a crescut cu 16,7%. Dar dacă în aceeași perioadă valoarea de piață a apartamentului a crescut cu 25%, randamentul actual a scăzut față de valoarea de piață.
Acesta e un fenomen real în București în ultimii 3 ani: prețurile de achiziție au crescut mai rapid decât chiriile, ceea ce a comprimat randamentele, chiar dacă proprietarii văd chirii mai mari pe extrase.
Chiria mare e plăcută pe extras de cont. Randamentul mare înseamnă că banii investiți în apartament lucrează eficient. Cele două nu sunt același lucru și se optimizează diferit.
Randamentul net real e singurul număr care îți spune dacă apartamentul tău e o investiție bună sau dacă capitalul blocat în el ar produce mai mult altundeva.
Estimează conservator: 15–20% din chiria brută anuală ca cheltuieli totale (impozit, perioade goale, reparații, asigurare). E o aproximare bună pentru a vedea dacă meriți să faci calculul complet. Un Raport de Rentabilitate RentUP îl face pentru tine, cu datele reale ale apartamentului tău.
Da, tocmai atunci merită cel mai mult. Optimizarea acționează pe mai multe componente simultan: crește chiria netă, reduce perioadele goale și scade cheltuielile recurente. Combinația celor trei poate muta randamentul din zona 2–3% în zona 4–5% fără să vinzi și să cumperi alt apartament.
Surse
Calculatorul de pe homepage estimează câștigul suplimentar posibil. Raportul de Rentabilitate Gratuit merge mai adânc, evaluare la fața locului, randament net calculat cu datele tale reale, intervenții prioritizate după ROI.
Calculatorul gratuit → Raport Gratuit